2025年 社会の一人一人に降り掛かる問題です

4. 不　動　産　継　承　サ　ポ　ー　ト　事　業

 
　早めに計画を！！
 

社会問題化した2025年問題

 　2025年問題とは？ 社会に与える影響や企業が行うべき今後の事業針路　　　　
　を真剣に改める事が重要！
2025年問題は、超高齢化社会を迎えるにあたり、社会保障費が急増し、2022年から団塊世代が75歳に到達し、2025年には75歳以上の後期高齢者が、人口全体の18％を占めると予想されています。
高齢者の増加により、下記の問題が徐々に発生します。

1.遺産相続の増加。

 2.不動産需要と供給のバランスの崩れ。

3.金利の上昇。

4.労働者人口減少による社会保障費増大

 5.建設労働者や後継者不足による採用の　
　激化。
 6.医療従事者不足による医療サービスの　
　低下。
 7.認知症の介護に携わる人材も高齢化し　
　ていく。
 8.年金加入者の激減により、超高齢者の　
　医療負担が増える。
 9.ITの人材不足やシステム維持費の高
　騰。
10.サイバーセキュリティリスクの高ま
　り。
11.マイナンバーカードの安全性低下。
12.各種システムのサポート終了。
 当然「空家」も増えて行くばかり。
やはり、持ち家の資産運用を踏まえ、老後資金を確保するべきではないでしょうか？
又、現在の土地で「建て替え」を行う方々には、政府融資の特別融資枠を増やすべきである。
新たな土地で新築を行い続ければ、「空き家」は減らない。
私達「JAE プロジェクト（株）」は、空き家の「リビルド住宅」を推奨しており、全ての世代が公平に支え合う（with＆free）の社会保障制度を目指しています。
政府も2025年問題に対応するため、「全世代型社会保障構築会議」を設置しました。
 
団塊の世代が生まれたのは、第二次世界大戦の終戦直後。第一次ベビーブームにあたり、人口がとても多い世代です。
1947年～1949年の出生数は約806万人でした。2022年1月の段階で団塊の世代を含む70歳～74歳の人口は964万人。総人口に占める割合は約7.6%と、人口構造上でも大規模な集団となりました。
しかし、建設現場の実情は、この年代の方々が「労働安全衛生法」を順守せず、平気で高所作業に取り組み、労災事故の素因ともなっております。
又、団塊世代の子ども世代と言われる団塊ジュア世代も、同じように人口が多い世代です。2022年1月の段階で団塊ジュニア世代を含む45歳～49歳の人口は968万人。総人口に占める割合は約7.7%となっております。
 

 事　業　内　容　1　：不動産資産の活用（運用）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

相続税対策として、保有している住宅などを賃貸物件として老後資金にすることは、よくある土地活用方法です。

しかし、子世代の方は、ある日突然親が残した賃貸物件の経営を引き継ぐことになれば、困惑することでしょう。また、生前に受け継ぐのと、相続でいきなり継ぐのとでは、使える制度以外にも、気持ちの上での準備にも大きな違いがあります。

1.賃貸物件の引き継は、事前にフローや注意　　　　
　点、タイミングを確認する必要がある。
2.引き継いだ後は、そのまま経営する・建て
　替え・売却などさまざまな選択肢がある。
3.スムーズに経営するには信頼できる不動産
　パートナーが重要。　　　　　　　　　　　　　　
　と成ります。
 
 
 
 

1.相続

相続によって、親世代から子世代へと建物・土地を含めて受け継がれていきます。　　　　　4タイプの中で、最も良くあるタイプの引継ぎ方法です。親世代が、将来の相続などを想定して、節税対策として、早くから賃貸経営をスタートしているケースもあります。相続に関して、親子間の話し合いがされていた場合は、引き継ぎもスムーズにいきます。

しかし、事前に何も知らされていなかった場合には、相続が起きてからご自分が賃貸物件を引き継ぐ可能性があることを知らされる場合もあります。賃貸物件の引継ぎは、遺言書にあるとおりに進めるか、または法定相続人による話し合い（遺産分割協議）によって次の世代へと引き継ぎが行われます。　　　　　　　　　　　遺言書に、ご自身が引き継ぎの当事者だと指定があった場合でも、引き継ぎを拒否（放棄）することはできます。その場合には、法定相続全員の賛同が必要となり、再度、法定相続人による協議で引き継ぐ人物を決めます。

2.生前贈与

 生きているうちに、ご自分の財産を、配偶者や子・孫などに分け与えることです。生前贈与をすると、相続税の課税対象になる財産を減らしておくことができるので、生前贈与による節税準備をしている賃貸オーナーは少なくありません。生きている間に次の世代にアパート経営を委譲して、経営などは自分が教えて引き継いでおきたい、とお考えの場合には生前贈与は適しています。
生前贈与をした時に、「相続時精算課税制度」を適用し、実際に相続が発生したときに清算するという方法がとれます。
　　　
 
 

1.賃貸物件を引き継ぐ4つのパターン

※ ご自身に当てはまる、または将来当てはま　
　る可能性を重点的に確認してください。 
 

1.相続

 2.生前贈与
 3.家族信託
 4.事業継承
 

3.家族信託

家族信託とは、親世代が、万が一自分が認知症などになった場合でも、賃貸経営に問題が生じないように、経営や財産に関した権限を事前に設定しておくことです。　　　　　　　　　家族信託をすると、財産の管理・処分をする権限が信託の受託者（子世代）に移行します。子世代は、経営中の賃貸物件を、親世代の希望に沿って管理・処分することができるようになります。
子世代の次の相続方法まで指定できるのが特徴です。例えば、先祖代々の土地で賃貸経営をしている場合、子世代に土地建物を相続で遺したものの、自分の死後、子世代が不動産を売却してしまう可能性があります。　　　　　　　　　　　　　　　　　先祖代々の土地なので、せめて孫世代にまで残したいという意思がある場合は、家族信託を設定しておくことで、賃貸オーナーである親世代の意志を孫世代にまで引き継いでもらうことができます。　　　　　　
 

4.事業継承

普通の相続は「資産」を次世代へ引き継ぐことですが、事業継承は「物件オーナー経営権」ごと資産を引き継ぐ事を指します。
一般的に、賃貸経営は個人事業主としてスタートしますが、親世代が積極的に資産拡大をして法人化している場合、社内には家族以外の役員や社員がいることもあり、家族的な個人間のやり取りでは、その後の経営がうまくいかないケースもあります。　　　　　　　　　　　　　経営法人化の目安は、家賃収入が年間1,000万円を超えているか、所有している建物が5棟以上、またはマンションの部屋数が10室以上ですので、このような規模の不動産経営の場合は、事業継承という形で引き継ぐ傾向があります。事業継承にも個人事業・法人事業ともに相続時に適用できる事業継承税制があります。
 

準確定申告（4カ月以内）を行う。（国税庁HP案内）

   相続の場合は、前オーナーの代わりに準確定申告を行い、当年の亡くなった日までの確定申告を引き継ぎ者
　が代理で行います。これを準確定申告と言い、亡くなった日から4か月以内に行う必要があります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

相続税の納税。(国税庁HP案内）

   相続が発生した日から10か月以内に相続税を納付する必要があります。生前贈与で賃貸物件の引継ぎをした
　方は、実際の相続が発生したら、相続時精算課税による精算をします。
 
 
 

事　業　内　容　2　：継承する前の3つのパターン

JAE グループがお手伝い致します。
賃貸経営を引き継ぐ前に以下の事も想定しておいてください。

1.賃貸経営を引き継ぐ。

 2.賃貸経営以外を考える。
 3.売却する。
 

1.賃貸経営を引き継ぐ。

賃貸経営の損益分岐点を把握し、築年数によっては新築に建て替える・リノベーションの計画をする等、より良い経営状態にする為、経営者として判断しなければなりません。
しかし、単にお金を掛けるのでは無く、前ページで紹介している様に、「利回り」と税制を踏まえた計画が必須です。

2. 賃貸経営以外を考える。

例えば、同じ賃貸経営でも、店舗経営や駐車場経営・トランクルーム経営や、お店を経営しながら店舗併用住宅の選択肢もあります。
同じ敷地で小さなアパート経営をするのであれば、賃貸併用住宅という方法もあります。

3. 売却する。

経営している賃貸物件の立地条件が良くない場合は、今の場所でリフォームなどの設備投資をして頑張るよりも、もっと立地条件の良いエリアに土地を買い直してから賃貸経営をすることで、総合的な資産の目減りを回避しつつ、将来においての資産拡大が狙えます。